Bài 4,5: Dự án Căn hộ – Các thông số cơ bản của một dự án Cao tầng

Đến phần Dự án, và đầu tiên nói đến Dự án chung cư. Bài 1,2,3 có đề cập đến Đất và Quy hoạch, đây cũng là hai thứ dẫn vào cái Dự án này đây (nếu ai chưa đọc 2 bài đó thì kiếm đọc).

Dự án căn hộ được hiểu như thế nào?

Đầu tiên phải nói đến “Dự án” là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.

Lưu ý 02 khái niệm dưới đây:

  • Về mặt pháp lý: Một cục đất được phép làm Dự án khi nó có quy hoạch sử dụng đất là Đất ở (Chi tiết là Xây dựng chung cư) và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR cao cao, có tầng cao… Như thế, Dự án chung cư là một cục đất do Doanh nghiệp KD BĐS sở hữu và quy hoạch cho phép xây chung cư.
  • Về mặt truyền thông: Dự án chung cư là một tòa nhà có thiết kế đẹp, có các thông số như diện tích, số căn, tiện ích, giá bán dự kiến…., thậm chí có nhà mẫu.

Và điều hết sức quan trọng là 02 cái này có giống nhau hay không thì không biết. Sự khác nhau có thể nằm ở những nội dung sau:

  • Đất đó không phải là đất xây chung cư –> Nhưng rao bán chung cư.
  • Đất đó đang thuộc sở hữu người khác –> Nhưng đã rao bán như là của mình.
  • Đất có FAR = x –> Nhưng rao bán FAR = y, và x < y.
  • Đất 50 năm –> Nhưng Rao bán lâu dài
  • Đất tái định cư –> Nhưng Rao bán thương mại.
  • ….

Và thường pháp lý bị chậm bởi những sự vênh này, chứ chưa chắc vì thủ tục nhà nước làm khó. Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự “vênh” này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem “dấu hiệu”.

Các thông số cơ bản của một Dự án Căn hộ

Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới “phô diễn đầy đủ” vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.

Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải “Lột trần” ra. Và cách để lột trần như sau:

Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:

  • Diện tích đất.
  • Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
  • Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
  • Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.

Dựa vào các thông số trên, tính ngược lại như sau:

  • Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
  • Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
  • Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
  • Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.

thông số dự án căn hộ

FAR là thông số quan trọng nhất, và tại sao phải tính, bởi nó có thể ảnh hưởng đến cái nhanh chậm của thủ tục pháp lý. Dự án vùng ven, FAR = 5 – 6 lần là ok, và thường sẽ có thêm 1 lần nữa cho phần thương mại. Tổng cộng là 6-7 lần.

FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Bạn nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt Quy hoạch 1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là ó chuyện à. ^^!

Tác giả: Mr Duc Le

Bài tiếp: Pháp lý dự án căn hộ, chung cư cao tầng