Bài 6: Cách kiểm tra pháp lý dự án căn hộ

Cách kiểm tra pháp lý một dự án chung cư

Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.

Để ký được Hợp đồng mua bán thì chúng ta cần cái gọi là “Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai”. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần. Đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, Chủ đầu tư không cấp cái nào thì hỏi. Đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó. Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ.

Tham khảo pháp lý căn hộ D’lusso để hiểu thêm

Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.

Trong bài trước có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.

Xem lại bài viết nói về các thông số dự án căn hộ ở đây

Hiểu thêm về quá trình pháp lý của một dự án? 

Quá trình pháp lý là quá trình “Hợp thức hóa”, bởi thế nên các Chủ đầu tư nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này. Còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình Việt Nam không có cửa với nước ngoài.

Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền. Có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.

Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền. Vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt. Thế nên các Dự án thường thịt là lóc trước, xương để gặm sau. Kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.

Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm:

Quy hoạch:

Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.

Dân số:

Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng. Năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số. Mà có dân số thì có FAR.

Nghĩa vụ xã hội:

Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất. Cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết. Cam kết có thể là làm một cái gì đó. Hoặc làm nhà Tái định cư, Nhà ở xã hội, hoặc đóng thêm tiền sử dụng đất…

Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên. Nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết. Chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.

Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình. Bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.